Nel contesto dell’affitto di un immobile, un improvviso guasto idraulico rappresenta spesso una fonte di preoccupazione sia per l’inquilino sia per il proprietario. Determinare chi sia tenuto a sostenere le spese per la riparazione secondo quanto stabilito dalla normativa vigente e dalla giurisprudenza può evitare conflitti e incomprensioni. Il Codice Civile, sentenze della Corte di Cassazione e la prassi contrattuale offrono parametri chiari, ma la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è sempre così immediata.
Cosa succede in caso di guasto idraulico: le differenze tra responsabilità
Il nodo centrale della questione ruota sulla distinzione fra impianteria fissa incorporata nella muratura e elementi accessori facilmente raggiungibili e sostituibili. Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile, durante la locazione il proprietario (locatore) è obbligato ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che ricadono sull’inquilino (conduttore).
Gli impianti idraulici interni, ovvero le tubature inserite nei muri e le condutture generalmente invisibili, sono di competenza del proprietario quando si guastano senza colpa dell’inquilino e per cause riconducibili a usura, caso fortuito o vetustà. Un esempio tipico è la rottura di una tubazione muraria che provoca infiltrazioni o perdite d’acqua: la spesa per risolvere tale problema rientra tra gli oneri del locatore.
Diverso invece il discorso per rubinetteria, flessibili dei sanitari, soffioni e componenti esterni: qui la responsabilità passa di solito all’inquilino, che è tenuto a occuparsi delle sostituzioni o riparazioni derivanti dall’uso quotidiano dell’immobile. Se quindi si rompe un tubo flessibile del lavabo o il rubinetto inizia a perdere acqua, sarà chi occupa l’appartamento a pagare l’idraulico, a meno che il danno non sia dovuto a vizi preesistenti già presenti all’inizio della locazione.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: come si distinguono
Il meccanismo che determina chi deve intervenire in caso di guasto risiede nella distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria. La manutenzione ordinaria comprende piccole riparazioni e interventi che derivano dall’uso normale della casa:
- Sostituzione e riparazione di guarnizioni, rubinetti, sifoni e flessibili.
- Pulizia dei filtri dei rubinetti e delle docce.
- Svuotamento di piccoli scarichi intasati da capelli o detriti.
Questi sono in genere a carico dell’inquilino, poiché derivano dall’uso degli impianti e non da problemi strutturali o guasti imprevisti di notevole entità.
La manutenzione straordinaria concerne invece tutto ciò che ha a che vedere con il corretto funzionamento dell’impiantistica idrica nascosta, le tubature principali, le condutture sotto traccia nei muri e i grossi guasti che richiedono lavori invasivi sul bene. In questi casi, il costo della chiamata dell’idraulico, delle opere murarie e delle nuove tubazioni viene posto a carico del proprietario.
Le pronunce della Cassazione
La differenza tra i due tipi di intervento è sostenuta da diverse sentenze della Corte di Cassazione. La giurisprudenza afferma che l’inquilino deve pagare solo per le riparazioni e le sostituzioni degli elementi mobili o facilmente accessibili dell’impianto, mentre il padrone di casa risponde delle riparazioni agli impianti fissi incorporati nell’edificio, salvo che la rottura sia la conseguenza diretta di un uso scorretto da parte dell’inquilino.
Nei casi di danno causato da perdita d’acqua proveniente da tubazioni murarie, la responsabilità ordinariamente spetta al proprietario, a meno che non sia dimostrato che l’inquilino ha causato il danno con negligenza o uso improprio. Tale orientamento è basato anche sul principio di responsabilità oggettiva sancita dall’articolo 2051 del codice civile, secondo cui il custode, che nel caso delle strutture murarie è il proprietario, risponde dei danni causati dalla cosa stessa.
Quando l’inquilino è davvero responsabile?
La responsabilità ordinaria dell’inquilino scatta solo quando il danno ai componenti esterni dell’impianto idraulico dipende dall’uso, dalla mancata manutenzione routinaria oppure da sua negligenza. Sono a suo carico, quindi, situazioni quali:
- Rottura di rubinetti, flessibili, miscelatori e simili dovuta a usura ordinaria o incuria.
- Otturazione di scarichi causata da residui di sapone, capelli o altri materiali estranei che non dovrebbero essere introdotti nel sistema idrico.
- Sostituzione delle guarnizioni, delle pile dei rubinetti, delle doccette per la doccia e simili elementi facilmente rimovibili.
Al contrario, se la causa è riconducibile a rotture accidentali di tubazioni dentro i muri, perdite occulte, esplosioni di condutture datate o altri difetti strutturali non prevedibili, la legge impone al locatore di risolvere il problema senza addossare spese all’occupante della casa.
Ciò che è fondamentale stabilire in ogni caso è la causa del guasto: la perizia tecnica di un idraulico di fiducia, neutrale e possibilmente incaricato di concerto tra proprietario e inquilino, può evitare inutili dispute e favorire una risoluzione rapida.
Chiamare l’idraulico: a cosa prestare attenzione
Prima di contattare un professionista per una perdita d’acqua o qualsiasi altro problema idraulico, è sempre consigliabile comunicare tempestivamente la situazione al proprietario di casa. In moltissimi casi, infatti, il contratto di locazione stabilisce esplicitamente la procedura da seguire: spesso si prescrive che la chiamata e l’intervento dell’idraulico debbano essere concordati per evitare contestazioni sulle spese. In assenza di istruzioni contrattuali specifiche, l’inquilino ha comunque l’obbligo di avvisare tempestivamente il locatore per consentirgli di intervenire direttamente o incaricare un tecnico di propria fiducia.
Se il danno mette a rischio l’integrità dell’appartamento o causa danni ad altri condomini (come nel caso di gravi infiltrazioni), l’inquilino può agire in urgenza, ma è bene documentare ogni passaggio e conservare eventuali preventivi e fatture, da sottoporre poi al rimborso o alla ripartizione delle spese, a seconda della natura dell’intervento.
I casi più spinosi si verificano quando la responsabilità della chiamata e della riparazione non appare immediatamente chiara. È qui che la conoscenza delle pronunce giurisprudenziali e della disciplina legale permette di evitare errori e fraintendimenti che possono sfociare in contenziosi.
Consigli pratici per inquilini e proprietari
- Leggere attentamente ogni clausola contrattuale relativa a guasti e manutenzione degli impianti prima di firmare il contratto.
- In caso di dubbio, documentare subito con foto, video e comunicazioni scritte la natura del danno, i preventivi ricevuti e le azioni intraprese.
- Rivolgersi a un idraulico qualificato che possa redigere una relazione tecnica sulla causa del guasto.
- Concordare per iscritto con il locatore la scelta del tecnico e la ripartizione delle spese, specialmente se l’intervento è urgente.
- Ricordare che la legge tutela l’incolumità dei beni e delle persone: in caso di gravi emergenze, agire tempestivamente può essere fondamentale anche per evitare responsabilità civili verso terzi.
L’attenzione a tutti questi aspetti permette di gestire anche le situazioni più critiche con trasparenza e rispetto reciproco.
A proposito di interventi tecnici specializzati come quelli idraulici, il consiglio è quello di affidarsi sempre a professionisti regolarmente iscritti agli albi di categoria ed evitare soluzioni improvvisate che, nel lungo periodo, potrebbero generare costi e danni ben maggiori. Approfondimenti aggiuntivi sul tema della locazione possono essere d’aiuto per conoscere tutti gli obblighi e i diritti delle parti coinvolte.
Affrontare un guasto idraulico in affitto non rappresenta solo una questione pratica, ma anche legale e contrattuale. Sapere fin dall’inizio a chi spettano le spese permette di evitare liti e affrontare serenamente la gestione dell’appartamento, anche nelle circostanze più imprevedibili.
