Quando una casa viene concessa gratuitamente a un figlio o a un parente, la distribuzione degli obblighi fiscali su IMU, TASI e TARI dipende dal tipo di rapporto giuridico tra concedente (proprietario) e utilizzatore (comodatario) e dalla destinazione dell’immobile. La normativa italiana, specie negli ultimi anni, ha chiarito numerosi aspetti pratici e introdotto agevolazioni per le famiglie che intendono aiutarsi reciprocamente senza finalità commerciali.
IMU: a chi spetta il pagamento e quando si applicano le agevolazioni
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è dovuta dal proprietario dell’immobile o da chi detiene un diritto reale (ad esempio usufrutto, uso o abitazione). Se si concede la casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado in linea retta — di solito figli o genitori — l’obbligo fiscale resta formalmente in capo al proprietario (chiamato comodante), mentre il comodatario, che utilizza l’immobile, non è responsabile diretto verso l’amministrazione finanziaria per questa imposta.
La Legge di Stabilità 2016 ha previsto un’agevolazione importante: una riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato gratuito ai parenti di primo grado a condizione che l’abitazione sia utilizzata dal comodatario come residenza principale. Tuttavia, tale beneficio è subordinato a diversi requisiti:
- Registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Entrambe le parti (comodante e comodatario) devono risiedere e avere la propria residenza anagrafica nello stesso comune.
- Il comodante può possedere esclusivamente una sola altra abitazione in Italia, oltre alla propria abitazione principale, e questa deve trovarsi nello stesso comune dove viene concesso il comodato.
- Presentazione della dichiarazione IMU al Comune nei termini previsti dalla legge, attestando il possesso di tutte le condizioni richieste.
Se anche solo uno di questi requisiti non viene rispettato, il proprietario resta soggetto all’IMU ordinaria senza riduzioni.
Si ricorda poi che la prima casa, ossia quella adibita a dimora principale del proprietario, è tendenzialmente esente da IMU (a meno che non si tratti di immobili di lusso).
Comodato d’uso gratuito: natura, agevolazioni e limiti
Affidare gratuitamente una casa a un figlio o a un parente diretto formalizza, di regola, un comodato d’uso gratuito. Questa figura giuridica disciplina il godimento a titolo gratuito di un bene per un tempo determinato o indeterminato senza che ciò comporti un trasferimento di proprietà.
Nel caso specifico del comodato tra genitori e figli, la disciplina fiscale è particolarmente favorevole se vengono rispettate le condizioni sopra indicate. Il comodante (proprietario) continuerà a essere titolare degli obblighi fiscali principali, mentre il comodatario acquisisce soltanto un diritto personale di godimento e non ha alcun vincolo diretto nei confronti del fisco per quanto riguarda IMU e TASI.
È però fondamentale che:
- Il proprietario che riceve l’agevolazione IMU non può avere altri immobili residenziali (tranne quello in cui abita) nel territorio nazionale.
- Il termine per la presentazione della dichiarazione IMU va rispettato annualmente, a pena di perdita del beneficio.
Chi paga la TASI: suddivisione dell’imposta
Fino al 2019, oltre all’IMU, era in vigore anche la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili). Dal 2020, TASI e IMU sono state accorpate in un unico tributo per la maggioranza delle abitazioni, con eccezione di casi particolari e della TARI.
Nei periodi in cui la TASI era dovuta, la legge prevedeva che l’imposta fosse pagata sia dal proprietario (per la quota maggiore), sia dall’occupante (comodatario) nella misura fissata dal Comune — generalmente tra il 10% e il 30% dell’importo complessivo. Dopo l’accorpamento, questa ripartizione non trova più applicazione, poiché la disciplina residuale prevede la sola IMU a carico del proprietario.
TARI: chi la deve versare e in quali casi
Dal punto di vista della TARI (Tassa Rifiuti), che copre il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani, il soggetto obbligato al pagamento è chi di fatto utilizza l’immobile. Di conseguenza:
- Nel caso di comodato, sarà il comodatario a dover presentare la denuncia di inizio occupazione e a pagare la TARI, in quanto è lui a generare rifiuti e a beneficiare del servizio comunale.
- Il proprietario che non utilizza l’immobile non è tenuto al pagamento della TARI a meno che non sussista una coabitazione o un utilizzo promiscuo.
Tramite la denuncia presso l’ufficio tributi del Comune, il comodatario verrà iscritto come intestatario della tassa. È necessario, ai fini dell’adempimento dell’obbligazione tributaria, dichiarare l’effettiva occupazione o detenzione dell’immobile anche se il rapporto è a titolo gratuito.
Casi particolari: successione e titolarità tra più eredi
Quando la casa viene trasmessa a più eredi in seguito a successione, l’IMU e le altre imposte sono dovute proporzionalmente alla quota di proprietà maturata individualmente dall’erede dalla data di apertura della successione. Anche se la divisione materiale non è avvenuta, l’obbligo di pagamento nasce immediatamente e permane fino all’effettivo trasferimento o all’eventuale assegnazione del bene.
Al coniuge superstite spettano diritti specifici di abitazione in base all’articolo 540 del Codice Civile e, anche se la proprietà è formalmente intestata anche ad altri eredi, il coniuge potrà godere della casa e pagare eventualmente IMU secondo la sua quota.
Responsabilità e cautele per evitare sanzioni
Per evitare sanzioni, è fondamentale:
- Registrare regolarmente il contratto di comodato;
- Presentare le dichiarazioni necessarie presso Comune e Agenzia delle Entrate;
- Verificare annualmente il rispetto dei requisiti per le agevolazioni;
- Eseguire eventuali comunicazioni in caso di variazioni, anche temporanee, nell’uso o nella titolarità dell’immobile.
Una gestione corretta, oltre a garantire la legalità, permette di beneficiare delle agevolazioni fiscali e di evitare potenziali accertamenti tributari o controversie tra parenti derivanti da incomprensioni sulla ripartizione degli oneri.
In sintesi, chi concede un immobile gratis ai propri figli o parenti è responsabile in prima persona del versamento di IMU (con molte possibilità di riduzione se in possesso dei requisiti), mentre la TARI è dovuta da chi occupa stabilmente la casa. La TASI sopprime ormai quasi completamente il suo effetto e, comunque, la responsabilità resta prevalentemente in capo al proprietario. Essere informati e agire con precisione è il miglior modo per preservare serenità familiare e risparmio fiscale.
