Essere inquilino in un complesso residenziale gestito da un amministratore di condominio solleva spesso dubbi su quali richieste siano legittime e su cosa l’amministratore possa effettivamente pretendere dagli occupanti degli alloggi. La risposta a queste domande non è scontata, poiché la normativa italiana distingue con chiarezza sia i compiti e limiti dell’amministratore sia le differenti posizioni tra condòmini proprietari e semplici inquilini.
Ruolo e poteri dell’amministratore: ambito e limiti
L’amministratore è il rappresentante legale della collettività condominiale, con poteri e responsabilità stabiliti soprattutto dagli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice Civile. Agisce sulla base di un mandato conferito dall’assemblea dei proprietari e il suo ruolo principale è quello della gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio o del complesso immobiliare.
L’amministratore deve principalmente:
- Eseguire le delibere dell’assemblea condominiale
- Gestire e custodire la documentazione e il patrimonio comune
- Amministrare le spese condominiali e i relativi pagamenti, mantenendo un rendiconto — il cosiddetto rendiconto condominiale — chiaro e trasparente
- Convocare l’assemblea ordinaria almeno una volta all’anno
- Curare l’osservanza del regolamento condominiale, se esistente
- Assolvere tutte le pratiche necessarie alla manutenzione delle parti comuni (portone, scale, ascensore, cortile, impianti ecc.)
I suoi poteri di rappresentanza sono limitati dalla legge, dal regolamento condominiale e dalle deliberazioni dell’assemblea. Solo l’assemblea può affidargli decisioni particolari o ampliare i suoi poteri oltre quelli previsti dalle norme.
Cosa può chiedere l’amministratore a un inquilino
Una delle principali confusioni riguarda i rapporti tra amministratore, proprietario e inquilino. Per il diritto italiano, solo il proprietario dell’immobile – ossia il condòmino – è il diretto interlocutore dell’amministratore. Tuttavia, l’inquilino può essere destinatario di comunicazioni necessarie al buon funzionamento delle parti comuni; ad esempio l’amministratore può chiedere di:
- Rispettare le norme di comportamento previste dal regolamento condominiale
- Evitare attività moleste o vietate negli spazi comuni
- Consentire l’accesso all’appartamento in caso di interventi urgenti (es. perdite d’acqua che coinvolgano più unità)
L’amministratore ha cioè il dovere di pretenderne il rispetto delle regole comuni e di segnalare eventuali infrazioni sia all’inquilino che, in modo formale, al proprietario. Nel caso di comportamenti contrari al buon andamento o problematici, può richiedere di modificare o cessare tali condotte e, se necessario, coinvolgere le autorità o il giudice.
L’amministratore, però, non può mai chiedere direttamente il pagamento delle spese condominiali all’inquilino: la responsabilità verso il condominio è sempre del proprietario, che potrà poi rivalersi sull’inquilino se previsto dal contratto di locazione.
Cosa non può pretendere l’amministratore da chi è in affitto
L’inquilino, pur vivendo nello stesso edificio, non è parte diretta nell’assemblea né destinatario degli atti amministrativi formali (ad eccezione di circostanze particolari come la delega da parte del proprietario). Ecco cosa NON può chiedere o pretendere l’amministratore da un inquilino:
- Contributi diretti in denaro per spese ordinarie o straordinarie: ogni richiesta deve passare dal proprietario dell’appartamento
- Partecipazione all’assemblea condominiale, salvo espresso mandato del condomino proprietario
- Decisioni o autorizzazioni per lavori che riguardano le parti private
- Fornitura obbligatoria di dati personali, a meno che non siano necessari per specifiche esigenze di gestione o sicurezza delle parti comuni
Pertanto, ogni obbligazione economica verso il condominio ricade solo sul proprietario. L’inquilino può, a sua volta — tramite il proprietario — sollevare questioni all’amministratore sulle parti comuni o sul rispetto del regolamento, ma non può ottenere risposte o decisioni vincolanti direttamente.
Interessi, diritti e comunicazioni: come si tutelano gli inquilini
Benché non siano parte attiva nelle decisioni condominiali, gli inquilini hanno tutto il diritto di vivere in un ambiente decoroso, sicuro e rispettoso delle regole. Se ravvisano disfunzioni nelle parti comuni, possono:
- Segnalare problemi o danni al proprietario, che li girerà all’amministratore
- Chiedere chiarimenti su regole o orari di uso delle parti comuni (ad esempio cortili, box, ascensori)
- Richiedere, sempre tramite il locatore, interventi di manutenzione urgente sulle parti comuni
L’amministratore è tenuto ad accogliere le segnalazioni di problematiche legate alle parti comuni, fare rispettare le regole e, se richiesto dal proprietario, fornire informazioni sulla gestione del condominio e sulla situazione contabile.
Va ribadito che l’inquilino, in assenza di un mandato di delega scritto del proprietario, non può intervenire nelle assemblee condominiali con diritto di voto, né recepire formalmente i documenti ufficiali dell’amministratore.
L’equilibrio tra esigenze del condominio, prerogative dell’amministratore e diritti dell’inquilino trova la sua sintesi nel rispetto delle regole comuni e nella corretta comunicazione tra le parti. Una gestione trasparente e il buon senso restano gli strumenti più efficaci per prevenire incomprensioni, conflitti e attriti nelle realtà residenziali multi-abitative.
