Quando si parla di spese per la luce delle scale condominiali, spesso ci si chiede se il calcolo della quota sia effettuato correttamente e soprattutto chi sia davvero tenuto al pagamento. La questione non è solo economica ma anche giuridica, poiché coinvolge i principi fondamentali della gestione delle parti comuni di un edificio in condominio e i diritti e i doveri di ogni proprietario o utilizzatore delle unità immobiliari coinvolte. Analizzare in maniera approfondita criteri, modulazione, eventuali esenzioni e responsabilità permette di evitare incomprensioni e contestazioni tra i condomini e tra questi e l’amministrazione condominiale.
I principi di legge: criteri di ripartizione delle spese
Il Codice civile, all’articolo 1123, fornisce una risposta chiara: tutti i condomini sono obbligati a contribuire alle spese per le parti comuni dell’edificio, tra cui rientrano a pieno titolo le scale e l’impianto di illuminazione annesso. Questa contribuzione non dipende dall’effettivo uso quotidiano della scala o dalla presenza o assenza costante nell’immobile, ma si basa su un principio di potenziale utilizzo: chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare che abbia diritto di accedere alle scale comuni, è tenuto a sostenere la spesa per l’illuminazione, calcolata proporzionalmente ai millesimi di proprietà attribuiti all’appartamento o alle altre unità, come negozi e locali terranei .
Questo principio è stato più volte confermato anche dalla Corte di Cassazione e fa sì che la mera possibilità di fruire delle scale e della loro illuminazione, indipendentemente dall’uso effettivo, sia sufficiente a fondare l’obbligo di partecipazione alla relativa spesa. Non è quindi rilevante che alcune luci vengano lasciate accese più del dovuto, o che alcune unità restino vuote per lunghi periodi: il criterio resta quello dell’uso potenziale e non di quello reale .
Chi deve effettivamente pagare: proprietari, inquilini e altri casi
Nel contesto condominiale, è frequente anche la domanda se la spesa debba essere sostenuta dal proprietario dell’unità immobiliare oppure dall’affittuario. La regola generale stabilisce che le spese ordinarie di gestione, tra cui rientrano luce e pulizia delle scale, siano a carico dell’inquilino qualora l’appartamento sia locato, mentre restano a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria . Questo significa che se l’appartamento viene affittato, sarà l’occupante a dover rimborsare al proprietario o pagare direttamente all’amministratore la quota di propria competenza relativa al consumo di energia per le scale comuni.
Tuttavia, la responsabilità principale nei confronti del condominio resta sempre del proprietario, che è il soggetto obbligato dal regolamento condominiale e dalla legge: l’eventuale accordo con l’affittuario ha natura interna tra le parti, ed è quest’ultimo a dover comunque versare quanto dovuto secondo il contratto di locazione e la tabella dei millesimi .
Un caso particolare è quello dei negozi o locali terranei che dispongano di accesso diretto dalla strada e sembrino non utilizzare le scale. La giurisprudenza ha più volte escluso, salvo diversa indicazione nel regolamento o nell’atto di acquisto, la possibilità di esentare questi soggetti dalla quota, ritenendo sufficiente il diritto d’uso potenziale dell’area comune . La semplice presenza di un’uscita autonoma non è di per sé causa di esclusione automatica dalla spesa per l’illuminazione e la manutenzione delle scale condominiali.
Ripartizione della spesa: millesimi e possibili eccezioni
La ripartizione delle spese per la luce delle scale non avviene mai in parti uguali, ma deve essere effettuata secondo i millesimi di proprietà, salvo che il regolamento di condominio, approvato all’unanimità, non preveda un criterio diverso. Il millesimo rappresenta <quantifica> la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero edificio, tenendo conto non solo della superficie ma anche di altri parametri come l’altezza dell’unità dall’ingresso, la destinazione d’uso e i vani accessori.
Occorre distinguere: se, ad esempio, l’illuminazione serve solo una porzione delle scale (ad esempio, la porzione che va dal pianerottolo del primo al terzo piano), allora la relativa spesa deve essere ripartita solo tra coloro che possono utilizzarla. La legge ammette questa suddivisione limitata alle aree effettivamente accessibili ai singoli condomini, ma anche in questo caso il diritto all’uso potenziale rimane determinante .
L’assemblea condominiale può deliberare regole diverse da quelle legali ma deve adottarle con il consenso unanime di tutti i condomini; in difetto, si applica la disciplina codicistica di base . Qualora qualcuno ritenga di pagare una quota non corretta o di essere esentato in base a specifici requisiti, può richiedere la revisione delle tabelle millesimali o impugnare la ripartizione delle spese in sede civile.
Controversie, responsabilità e cosa fare in caso di disaccordo
Talvolta sorgono contestazioni tra condomini sulla corretta ripartizione della spesa per la luce delle scale o sull’entità degli importi richiesti. Il primo step consigliato è verificare il regolamento condominiale e le relative tabelle millesimali. In caso di persistente disaccordo, è possibile rivolgersi all’assemblea, chiedendo chiarimenti o la rettifica delle voci in bolletta. In ipotesi di errori o addebiti sproporzionati, il singolo condomino ha diritto di impugnare la delibera assembleare contraria ai criteri di legge o al regolamento, secondo le modalità e i termini previsti dal Codice Civile.
Dal punto di vista della responsabilità per danni causati dal malfunzionamento o dall’assenza di illuminazione (ad esempio, in caso di cadute per mancanza di luce), è pacifico che il condominio sia tenuto a rispondere degli incidenti occorsi sulle scale comuni in virtù dell’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per danni da cose in custodia. In altri termini, in caso di incidenti determinati da scarsa illuminazione o da guasti non tempestivamente riparati, il risarcimento dei danni può essere richiesto direttamente al condominio stesso .
Il regolamento interno può altresì prevedere sistemi di ottimizzazione dei consumi, come timer e sensori di presenza, al fine di evitare sprechi e garantire la necessaria sicurezza evitando spese eccessive ai condomini.
Per una corretta gestione delle spese condominiali, è utile conoscere anche il funzionamento del impianto elettrico condominiale, che oltre all’illuminazione delle scale comprende frequentemente anche l’ascensore, l’illuminazione di cortili, portoni e servizi accessori. Tutte queste voci vengono solitamente ripartite secondo i criteri descritti, a meno che l’assemblea non decida all’unanimità per una divisione differenziata .
- Tutti i condomini proprietari sono tenuti a contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà alle spese di illuminazione delle scale, anche se non abitano o non utilizzano di fatto l’immobile.
- Gli affittuari sono obbligati al pagamento se espressamente previsto dal contratto, per le spese ordinarie.
- La sola presenza di accesso diretto da strada per locali commerciali o magazzini non è causa automatica di esenzione dalla spesa.
- Ogni diversa ripartizione deve essere approvata all’unanimità dall’assemblea condominiale.
- In caso di dubbi o controversie, è possibile rivolgersi all’amministratore, richiedere spiegazioni o impugnare la delibera davanti all’autorità competente.
L’informazione e la vigilanza sulla ripartizione delle spese di luce delle scale condominiali sono essenziali per vivere serenamente in condominio e per garantire il rispetto dei diritti di ciascuno senza mancare ai doveri previsti dalla legge e dal regolare funzionamento della vita collettiva dell’edificio.
