Quando si verifica un guasto improvviso al lavandino in una casa data in affitto, come ad esempio la rottura o lo scoppio che provoca perdite d’acqua, nasce sempre il dubbio su chi debba realmente sostenere la spesa dell’idraulico: il locatore (proprietario) o il conduttore (inquilino). La risposta viene regolata dalla legge italiana sul tema delle locazioni civili e trova nel Codice Civile, nella manutenzione ordinaria e straordinaria, il suo riferimento fondamentale.
Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria
Secondo quanto previsto dalla disciplina italiana, la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, mentre la manutenzione straordinaria compete al proprietario dell’immobile. Questa distinzione, tuttavia, può generare incertezza in casi pratici come quelli di un lavandino che scoppia o si rompe improvvisamente.
- Manutenzione ordinaria: comprende tutte le piccole riparazioni e gli interventi richiesti dall’uso quotidiano o dal normale deterioramento delle cose (es. sostituzione di guarnizioni, piccoli raccordi, sifoni, flessibili).
- Manutenzione straordinaria: riguarda invece ogni intervento strutturale, migliorie importanti o sostituzioni a seguito di vetustà (invecchiamento) o guasti strutturali che non dipendono dall’uso normale da parte dell’inquilino.
Secondo la legge (art. 1576 Codice Civile), “il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”. Questo principio è stato più volte ribadito anche dalla Corte di Cassazione, che riconosce come siano del proprietario tutte le spese che riguardano l’integrità dell’impianto idraulico interno alle mura della casa, mentre le piccole riparazioni ricadono sull’inquilino.
Chi paga davvero l’idraulico se il lavandino “scoppia”?
Il caso dello “scoppio” del lavandino può essere ricompreso tra i problemi di:
- Danneggiamento dell’impianto idrico principale (tubature interne alle pareti, perdite gravi da punti fissi): compete al proprietario, perché si tratta di un intervento straordinario che non dipende generalmente dal comportamento o dalla negligenza dell’inquilino, ma dalla vetustà o da difetti dell’impianto stesso.
- Danneggiamento di parti staccabili e soggette a consumo (flex, guarnizioni, sifoni): ricade sull’inquilino, perché si tratta di piccola manutenzione e di componenti sottoposti a usura normale nell’uso quotidiano.
Se il guasto è dovuto a imperfezioni originarie dell’impianto, a materiali difettosi o a usura non imputabile all’inquilino (ad esempio vecchie tubature che cedono o un sifone che esplode per pressione eccessiva non legata all’utilizzo), la responsabilità e quindi la spesa per chiamare l’idraulico gravano sul locatore. Se invece si tratta di un intervento legato a uso scorretto da parte dell’inquilino (ad esempio oggetti gettati nello scarico o sostanze che causano l’otturazione), la spesa spetta al conduttore.
Responsabilità specifiche secondo la normativa
Il Codice Civile e la prassi giurisprudenziale
Il Codice Civile stabilisce dunque la regola della ripartizione dei costi sulla base della tipologia di danno. Le cause più comuni che determinano l’attribuzione della spesa all’inquilino includono:
- L’ostruzione del lavandino per errata gestione dello scarico
- La rottura di componenti usurabili come guarnizioni o flessibili
Sono tipicamente invece a carico del proprietario:
- Le perdite o gli scoppi dovuti a malfunzionamenti dell’impianto interno ai muri
- Danni strutturali all’impianto causati dalla vetustà o difetti di fabbrica
Va evidenziato che, come affermato dalla Cassazione, «non ricadono sull’inquilino le spese per la riparazione degli impianti interni all’appartamento», cioè delle tubazioni nei muri o delle condutture strutturali.
Clausole contrattuali e accordi privati
Nonostante il dettato normativo, talvolta i contratti di locazione possono prevedere una diversa distribuzione delle spese, purché non si esentino il locatore dalle grandi riparazioni o dagli obblighi previsti dalla legge. Per questa ragione, è sempre importante leggere attentamente tutte le clausole del proprio contratto.
Cosa fare in caso di scoppio del lavandino
Nel momento in cui si verifica un danno improvviso come lo scoppio del lavandino, è fondamentale seguire queste indicazioni:
- Documentare il danno con foto e comunicazioni scritte sia all’idraulico sia al proprietario/agenzia.
- Avvisare tempestivamente il proprietario se appare evidente che il danno dipende dall’impianto reale e non da un uso scorretto del conduttore.
- Attendere conferma del responsabile prima di ordinare interventi molto invasivi: se si tratta chiaramente di piccola manutenzione (es. sostituzione di flessibili o sifoni), l’inquilino può agire autonomamente, ma in presenza di danni strutturali è sempre meglio coinvolgere il locatore.
- Richiedere e conservare la fattura dell’idraulico, specificando nella causale la natura tecnica del guasto, utile poi per l’eventuale rimborso.
Un aspetto da non trascurare è che, qualora il guasto abbia provocato danni a persone o cose (ad esempio infiltrazioni nell’appartamento sottostante), la responsabilità civile e il relativo risarcimento restano generalmente in capo al proprietario, qualora si accerti che la causa sia legata a un difetto dell’impianto, non alla negligenza dell’inquilino. La corretta documentazione degli accadimenti permette di tutelare i propri diritti, sia che si stia dalla parte dell’inquilino, sia che si rappresenti il locatore.
Esempi pratici e casi particolari
Per chiarire ulteriormente:
- Se si rompe solo il flessibile esterno del lavandino (quella tubazione mobile che collega il rubinetto), la spesa è quasi sempre a carico dell’inquilino, essendo considerata manutenzione ordinaria.
- Se invece “scoppia” una tubatura rugginosa all’interno della parete e si verificano danni da allagamento, toccherà al proprietario chiamare e pagare l’idraulico.
- Quando il problema nasce dall’uso incoerente (ad esempio detersivi corrosivi in quantità eccessive o getto di sostanze solide che ostruiscono lo scarico), la responsabilità e il costo dell’idraulico ricadono sull’inquilino.
In conclusione, la legge italiana prevede che, salvo specifiche eccezioni contrattuali, le spese per la riparazione di guasti strutturali all’impianto idraulico siano a carico del locatore, mentre le piccole manutenzioni legate all’uso normale, come la sostituzione del flessibile o la cura degli scarichi, spettano all’inquilino. In presenza di dubbi o di contestazioni, sono determinanti la corretta valutazione della natura del guasto e la tempestiva comunicazione tra le parti.
